盛松成：二季度大量房企的美元债到期 人民币贬值增加房企的风险

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在“中国城市竞争与房价未来”主题演讲环节，中欧国际工商学院经济学与金融学教授、中国人民银行调查统计司原司长盛松成发表了题为《积极应对疫情对我国房地产业的冲击》的演讲。他表示，我国房地产业风险仍在持续，而且二季度大量房企的美元债到期，成为又一个风险点。同时，他指出，最近人民币贬值增加了房企的风险。因为提高了房企外币融资的成本，加大了汇率风险管理的难度。

对此，盛松成建议，应该保持人民币在合理均衡水平上的基本稳定，这也是中央反复强调的。

他还以绿地集团为例，具体阐述了房地产企业面临的债务风险，并有针对性的提出了自己的解决建议。

“最近，上海绿地集团宣布对6月25号到期的债券展期征求意见，这是房企50强里面唯一宣布债券展期或者违约的国企。尽管实际上数不大，但是对市场的震动是比较大的。因为以前违约或者展期，也就是我们平时所说的暴雷，基本上都是民营房企。这一次地方国企也出现了类似的情况，对市场的震动是比较大的，说明房地产的风险还没有结束。房企的融资约束仍然比较大，尤其是对民营房企，只有少数财务指标比较好的企业才受到了信用支持。”

对于房企面临的资金困境，盛松成建议：一，在不改变去杠杆政策目标下，适当延长去杠杆的周期。我们房地产行业从2015年开始去杠杆，这个大方向是完全正确的，是为了防止房地产的风险和房地产的盲目扩张。但是现在遇到了疫情，所以要对具体的情况进行具体的分析。二、对三道红线不达标的房地产企业，监管部门可以考虑，在维持当前指标六个月不上升的前提下，继续提供贷款。三、贷款集中度管理，对各银行的达标时间可以考虑往后推迟半年或一年。

盛松成还建议，支持房地产项目收购。他表示，据有关统计，2021年，全国20%的房地产项目是由多家房企合作开发的。这意味着一个企业或者项目出现风险，合作房企不可避免的也会受到波及。在这种情况下，如果能够通过优质企业收购出险项目或者困难房企，就能够将风险控制在一定范围之内，也有利于整个行业和社会的稳定。“这也是国家鼓励的，人民银行也出台了有关政策，对于房地产项目的收购，如果是符合法律，正常的，又是按照市场行为的，人民银行是支持的，是不纳入三道红线管理的，也不纳入贷款集中度管理的。”

除此之外，盛松成也对如何优化商品房预售执行监管提出了自己的思考和建议，一旦施行，也可以在一定程度上缓解房企的资金压力。

盛松成表示，主要可以从两方面考虑，一、在确保资金用途合理的情况下，适度降低预售资金冻结比利；在一定行政区域内，房企预售资金可以跨项目调剂。

他指出，以前预售款监管比较松，房地产企业拿到预售款以后是可以比较随意的使用的。由于房地产业出现风险，监管变严。甚至有的把预售款100%的冻结起来，冻结在一个银行，一分钱都不能用。直到房屋建完了，交房了，才把预收款给房企。但房地产行业是一个资金密集型行业，非常需要资金的流动。

所以，盛松成建议，下调房地产预售款冻结比例，“比如说下降到60%，甚至于更低。只要你提得出合理的用途，这个资金就可以不冻结。”

对于房地产预售资金在一定行政区域内跨项目调剂，盛松成坦言实行起来更困难。因为地方政府担心，“你把我的预收款拿到别的地方去用，如果收不回来，我这个地方的项目就要出现风险，可能成为烂尾楼。”

对此，盛松成建议，可以在省内跨项目使用。既可以在一定程度上解决企业的资金困难，也可以保证风险可控，“因为在一个省内，资金是完全可以得到这个省里的政府的控制的，是基本上是不会出现大的风险的。要跨省使用，我估计现在还非常难做到。”

来源|凤凰网财经